LOS CONTRATOS (LOCATION DE OBRA Y SERVICICIO)

La locación La convención por la cual una de las partes se obligaba a pagar a la otra un precio cierto de dinero a cambio de que ésta le proporcione el uso y disfrute temporal de una cosa o le preste determinado servicio o realice una obra, configura el contrato de locación o arrendamiento (loctio-conductio)*. Tres especies puede presentar este contrato: La locación de cosas (locatio-conductiorei). La locación de servicios (locatio-conductiooperarum). La locación de obras (locatio-conductiooperis). En la locación de cosas y servicios el contratante que se obliga a pagar se designa locatario y el que entrega la cosa o presta los servicios, locador. En la locación de obra se denomina locador al contratante que paga el precio y locatario al que realiza la obra. Naturaleza y evolución: En un primer momento el contrato de locación no era definido ni individualizado como he detallado; sino que así es el resultado de construcciones modernas. El propio Gallo nos dice que la locación se regía por las mismas reglas que la compra-venta, además la legislación romana no ha percibido la diferencia entre locación de cosa y de obra. En los primeros tiempos de Roma, la locación de cosa no había tenido razón de ser porque los ciudadanos dedicados preferentemente a las tareas agrícolas, eran ayudados por los familiares, esclavos y clientes, lo que hacía innecesario el arrendamiento; pero debido al aumento de poblacióncomenzó a hacerse necesario valerse del préstamo de elementos de trabajo y otras veces del alquiler mediante el pago de un precio en dinero. Así nace la locatio rei. La diferencia entre locación de obras y de servicios recién se habría evidenciado en la época del Imperio partiendo del criterio de que la ejecución de trabajo público era considerada como una convención de éste tipo, mientras que las funciones que desempeñaban los auxiliares de los magistrados Peña Guzmán y Arguello, Derecho Romano, Editorial Tea, 1965. Importaban una locación de servicios. Este fundamento de Derecho público se hizo extensivo al Derecho privado, entonces los trabajos de construcción de una casa o de realización de una obra de arte estarían dentro de la locatioperis, mientras que la prestación de servicios personales por una suma de dinero configuraba una locatio operarum. Caracteres y requisitos de la locación: En un contrato consensual, perfectamente bilateral, ya que engendraba obligaciones recíprocas desde el momento de su celebración y de buena fe por estar protegido por acciones de igual naturaleza, la actio locati a favor del locador y la actio conducti a favor del locatario. También era un contrato oneroso y conmutativo, porque las ventajas que acarreaba eran ciertas y de apreciación inmediata. Para que la locación quedara perfecta eran necesarios los mismos elementos: el consentimiento, la cosa y el precio sin formalidad alguna. La ley romana dispuso que si el locatario hubiere creído que el precio que debía pagar era menor que el que el locador entendía cobrar, el contrato no se formalizaba por no haber debido consentimiento, en el supuesto inverso, el contrato era válido. El elemento en la locación puede consistir en: el objeto material que se obliga a entregar el locador, la prestación de determinados servicios o la realización de determinadas obras. El precio debía ser cierto, verdadero y consistir en sumas de dinero. Locación de cosas: La locatio conductio rei era la especie de locación en cuya virtud el locador se obligaba a procurar al locatario el goce pacífico y temporario de una cosa mediante el pago de un precio cierto en dinero.* *Peña Guzmán y Arguello, Derecho Romano, Editorial Tea, 1966. El arrendamiento de las cosas crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso o el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida. Del arrendamiento no nace un derecho real, sino un derecho de crédito, ejercitable frente al arrendador. Obligaciones del locator son las siguientes: a. Procurar el uso o el uso y disfrute de la cosa, debe facilitar el libre goce sin vicios de la cosa, según su actual y propio destino. La imposibilidad del uso o disfrute, siempre que se deba a culpa del locator acarrea la obligación de indemnizar todos los daños y perjuicios. Mientras dure el arriendo el locador no puede introducir en la cosa modificaciones que la hagan impropia o menos idónea para el goce convenido. b. Hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa. c. Reembolsar al conductor los gastos necesarios y útiles que haya hecho en la cosa. d. Soportar las cargas que pesen sobre la cosa. El locador, además debía entregar la cosa arrendada con todos sus accesorios, era responsable por la evicción y por los vicios ocultos que pudieran afectar la cosa arrendada, debiendo también al locatario la garantía de evicción contra todas las perturbaciones de terceros que significaren una privación del goce pacífico de la cosa. Si el locatario era turbado por el locador y fuera este de buena fe, solo se hacia pasible a la pérdida del precio del alquiler, mientras que si la perturbación se debiera a su dolo o culpa, era responsable también por los daños y perjuicios. La obligación del locador de mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa era exonerada en caso de que la misma pereciera por caso fortuito. Obligaciones del conductor: a. Pagar la merced convenida, pero puede librarse del pago cuando eventos graves, como inundación o sequía, impidan el uso o disfrute de la cosa. En las fincas rústicas se establece que el locator debe rebajar equitativamente la renta en los años de malas cosechas, para ser reintegrado cuando vengan otras abundantes. b. Usar de la cosa en el modo que conviene a su propio destino, y su responsabilidad alcanza a toda culpa. c. "Restituir la cosa al término del arriendo. Una constitución de Zenón castiga la injusta oposición del conductor a restituir cual si se tratase de invasión de la posesión ajena. En el derecho Justinianeo no cabe oponerse a la restitución afirmando el propio derecho dominical. Según el derecho clásico, el conductor viene obligado a pagar la totalidad de la merced cuando abandona el fundo, sin justa causa, antes del tiempo convenido. A tenor de la norma Justiniana, la responsabilidad del conductor, en este aspecto, se limita al abono del daño efectivamente causado al locator." * Eran objeto de este contrato las res in commercium, tanto muebles como inmuebles, corporales e incorporales, de uso legal y físicamente posible. Para la locación de las resincorporis, como las servidumbres prediales, se dispuso que solo podían ser arrendadas con el fundo dominante dado su carácter de derecho real, y en las servidumbres personales, como el usufructo, podían ser dados directamente en locación. La locación de cosas acordaba al locatario el derecho de subarrendar el bien, si no se hubiera convenido lo contrario, pero esto no creaba un vínculo jurídico directo entre el sublocatario y el locador, pero si se les reconoció una relación de garantía para asegurarle el cobro del arriendo que debiera el locatario principal. Todas las obligaciones del locador se hacían exigibles por la actio conducti *J. Iglesias, Instituciones de derecho privado, Ed. Ariel, pag. 444. otorgado a favor del locatario. Todas las obligaciones del locatario se hacían exigibles por la actio locati otorgada a favor del locador. Conclusión del contrato: Podía concluirse a petición del locador o del locatario, de pleno derecho o por mutuo consentimiento. Podía el locador solicitar la rescisión del contrato antes de su vencimiento si el locatario dejara de pagar el alquiler durante dos años o no usare de la cosa con los cuidados de un buen padre de familia . También podía rescindirse por el locador, cuando tuviese necesidad de habitar la casa o realizar en ella reformas necesarias. Se extinguía de pleno derecho por la pérdida total o parcial del objeto, por la adquisición por parte del locatario de la propiedad, ya que la venta rompe el arrendamiento, y por el vencimiento del plazo convenido por los contratantes, no obstante, era posible prorrogar la locación. Locación de servicios: La locatio-conductio operarum era la locación por la que el locador se obligaba a trabajar o a prestar determinados servicios al locatario mediante un pago. El locador debía realizar los trabajos teniendo a su favor la actio locati para exigir el pago; el locatario era la persona obligada a retribuir los trabajos contando con la actio conducti para exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte. Los servicios de artes liberales (abogacía, medicina...) no eran prestadas, dadas las ideas liberales de la época, sino gratuitamente. La reclamación de las recompensas (honoria) solo fue posible en la época imperial, mediante la cognitio extra ordinariem, donde se les da derecho a recurrir ante los magistrados para reclamar la recompensa. Esta figura en la actualidad ha adquirido suma importancia, ya que es fuente principal de las relaciones reguladas por el derecho laboral, no tuvo gran desarrollo en Roma, ya que los ciudadanos dejaron la actividad manual reservada a las personas de condición servil. El locator operarum estaba obligado a realizar los trabajos o prestar los servicios en la forma, lugar y tiempo convenidos. El conductor operarum tenía la obligación de pagar un salario. Este tipo de locación concluía por las mismas causas que la locación de cosas, y también por la muerte del locador, ya que los servicios debían prestarse in personam. Locación de obras: La locatio-conductio operis, era la locación por la que una persona se comprometía a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Por ejemplo, cuando se conviene el transporte de cosas o personas, la confección de un traje o la construcción de una casa. En este contrato la persona que contrata la obra es el locador y quien la ejecuta es el locatario. En esta clase de locación no esta obligado el empresario a realizar personalmente los trabajos encomendados. Justiniano solucionó el problema al sostener que había compraventa cuando el locatario ponía el material y arrendamiento cuando era suministrado por el locador. Esto sufre una excepción cuando se tratara de la construcción de un edificio en terreno del locador pero con materiales del empresario, ya que en este caso se considera que siempre existe una locación de obra.. En la locación de obras, el locatario estaba obligado a realizar el opus de acuerdo a lo convenido. El locador, por su parte, quedaba obligado a recibir la obra realizada y a pagar su precio en dinero una vez concluida.